贝壳研究院发布市场半年报 2018上半年楼市分化下半年预计趋冷下行

6月29日，贝壳研究院正式发布《2018年下半年房地产市场展望》，对上半年房地产调控政策进行全面梳理并且借助RealData数据平台对二手房市场表现盘点分析，以真实数据还原调控下的市场概况。报告认为，今年以来调控的边际效果不断减弱，市场在一轮降温后，上半年开始进入缓慢复苏阶段，二手房市场呈现稳中分化态势，预计下半年市场的上升动力趋弱。

稳中分化的二手市场

整体看来，调控下的二手房市场开始走向分化：前期调控彻底的上海及经历多轮加码的成都市场处在下行通道中；而调控政策相对宽松的城市，再辅以人才吸引政策对调控的弱化，市场表现出较明显升温迹象，如重庆、长沙、西安等；调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。

部分城市由于人才吸引等政策因素，成交量价均出现明显上涨趋势。据报告统计，西安、重庆、沈阳、杭州等城市二手房市场比较活跃，其中，沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%。报告分析指出，量价齐升，市场上行的城市本身具有利好特征——政策环境本身比较宽松，甚至伴随刺激性政策，例如人才吸引政策等，且市场普遍存在一定的一二手倒挂。而在政策本身比较严厉，且历经多轮政策加码的城市二手房市场降温较明显，上海和成都则是典型。

从需求端看，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，市场处于缓慢复苏阶段，但4月份学区房政策调整也使换房需求集中释放。而同处中西部核心城市的成都和重庆购房需求驱动力则不尽相同，目前来看成都的投资性需求已得到遏制，而重庆市场升温一定程度上是由投资驱动。此外，部分人才吸引政策驱动的城市出现需求前置现象，报告指出，人才引进政策是将外来的、未来的需求前置到当下，两种市场需求都不具有持续性，对市场会造成深远的伤害。

市场下行压力较大

此外报告还对下半年的房产市场进行分析。从资金流角度来看，支撑市场上行的因素都在走弱。首先是居民端房贷利率维持上行态势，4月全国首套房贷款平均利率上升至5.56%，二套房平均贷款利率也于本月跃升至5.91%，1-4月M2累计同比增速为8.3%，社会融资规模累计增速为10.5%，报告预计今年贷款利率仍有可能缓慢上行，对房产交易将会产生明显影响。

同时企业端融资也在受到抑制，据统计，1-4月银行贷款下降6.1%，非银机构贷款增速下降到25%左右，房地产到位资金持续下滑，在去杠杆的情况下，企业端的融资渠道继续承压，市场活跃度进一步下降。

另外棚改货币化也是推动房地产市场的重要动力之一，但2018年4月，财政部、住房和城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，未来棚改资金来源或主要来源于地方政府，并且专款专用，地方货币化安置意愿可能受到一定程度的影响。报告指出，碍于货币化安置比例尚未明确，棚改资金难以进一步转化为需求端的直接刺激。

人才引进等政策红利逐渐减也将弱拖累市场上涨。2018年上半年众多“新一线城市”推出人才引进政策，一定程度上推动了地区的房地产市场上涨。但是从成都、天津等地的经验来看，相关政策造成的市场需求释放是短期的，在“海河英才计划”发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平，所以类似于人才引进政策这种对房地产市场的刺激效用正在衰减。

基于以上多种因素考量，报告指出2018年下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。

据悉，原链家研究院今年五月跟随贝壳找房大平台的发布同步更名为贝壳研究院，是专注于互联网与存量房市场的权威研究机构。依托贝壳找房及链家万亿交易平台的数据和房屋交易场景，贝壳研究院让研究始于数据、忠于数据，陆续发布了《中国房地产经纪行业规范与发展白皮书》、《中国互联网与房地产经纪行业深度战略发展报告》、《美国经纪人调查报告》、《租赁崛起：迎接3亿人的品质租赁生活》等行业研究报告、《中国长租行业白皮书》、《存量时代流通为王》市场展望报告、《租赁市场系列研究报告》、《再生的三十年：日本房地产调研纪要》等研究成果。此外，贝壳研究院按月度、半年度、年度定期发布市场监测报告，为业内及大众及时了解房地产市场动向提供数据参考。